El incremento en las contribuciones fiscales está afectando significativamente la inversión en bodegas industriales en Chile. Empresas del sector logístico han reportado que los avalúos fiscales de sus propiedades superan en más del 100% el costo real de construcción, lo que se traduce en un aumento considerable de los impuestos territoriales. Esta situación está generando una disminución en la rentabilidad de los proyectos y una postergación de nuevas inversiones en infraestructura logística.
Discrepancias en los avalúos fiscales y su impacto en las contribuciones
El Servicio de Impuestos Internos (SII) determina las contribuciones basándose en el avalúo fiscal de las propiedades. Sin embargo, se han detectado casos donde estos avalúos superan ampliamente el costo real de construcción. Por ejemplo, un centro de distribución de 30.000 metros cuadrados, construido a un costo de 12 UF por metro cuadrado, fue avaluado fiscalmente en 23 UF por metro cuadrado. Tradicionalmente, el avalúo fiscal debería representar entre el 40% y 60% del valor comercial del inmueble, pero en este caso, el avalúo fiscal es casi el doble del costo de construcción.
Esta sobrevaloración implica que las contribuciones a pagar son significativamente más altas, afectando la rentabilidad de los proyectos y encareciendo los costos operacionales para las empresas que arriendan estas bodegas. Además, la falta de transparencia en la metodología utilizada para determinar estos avalúos dificulta que los contribuyentes puedan impugnar o entender los montos asignados.
Incremento de los gastos comunes en el sector de bodegas
Además de las contribuciones, los gastos comunes en los condominios de bodegas han experimentado un aumento significativo. En los últimos cinco años, estos gastos han subido casi un 50%, pasando de 0,015 UF/m² a 0,022 UF/m². Los principales factores que han contribuido a este incremento son los costos de seguridad, que representan cerca del 40% del total, seguidos por mantención, aseo y personal.
Este aumento en los gastos comunes, sumado a las altas contribuciones, está tensionando el mercado de bodegas en la Región Metropolitana, afectando tanto a arrendatarios como a inversionistas, quienes ven reducida la rentabilidad de sus proyectos y enfrentan mayores costos operacionales.
Postergación del reavalúo fiscal y sus consecuencias
El proceso de reavalúo fiscal programado para 2026 fue postergado, lo que ha agravado la situación para muchos contribuyentes. Este reavalúo contemplaba ajustes que podrían haber reducido los avalúos fiscales de ciertas propiedades, reconociendo la brecha existente entre los valores fiscales y los costos reales de construcción. Sin embargo, con la postergación, las empresas continúan pagando contribuciones basadas en avalúos desactualizados y, en muchos casos, sobrevalorados.
Esta situación genera incertidumbre y desincentiva la inversión en nuevas infraestructuras logísticas, ya que los inversionistas enfrentan costos fiscales elevados y poco predecibles.
Reacciones del sector empresarial y propuestas de solución
Representantes del sector logístico e industrial han manifestado su preocupación por el impacto de las altas contribuciones en la inversión y competitividad. Sebastián Hudson, gerente general de Póliza Gestión, señaló que «un sistema tributario serio necesita recaudación, pero también certeza, proporcionalidad y transparencia». Destacó que los avalúos fiscales sobrevalorados aumentan los costos operacionales, disminuyen los márgenes y encarecen los arriendos, afectando la competitividad del sector.
Entre las propuestas para abordar esta problemática se incluyen:
- Revisión y actualización de los criterios de avalúo fiscal: Asegurar que reflejen de manera precisa los costos reales de construcción y el valor comercial de las propiedades.
- Mayor transparencia en la metodología de avalúo: Permitir que los contribuyentes comprendan y, si es necesario, impugnen los valores asignados.
- Implementación de mecanismos de ajuste automático: Que permitan corregir desajustes significativos entre el avalúo fiscal y el valor de mercado.
Proyecciones y desafíos para el sector logístico
Si no se abordan las discrepancias en los avalúos fiscales y el incremento de las contribuciones, es probable que se observe una disminución en la inversión en nuevas bodegas y centros de distribución. Esto podría afectar la capacidad logística del país, encarecer los costos de almacenamiento y distribución, y, en última instancia, impactar en los precios de los productos para los consumidores finales.
Es fundamental que las autoridades y el sector privado trabajen conjuntamente para encontrar soluciones que permitan una recaudación fiscal justa y proporcional, sin desincentivar la inversión en infraestructura clave para el desarrollo económico del país.
