Subsidio habitacional enfrenta un nuevo obstáculo en Chile: hasta un 30% de los beneficiarios de programas como el DS19 no logra acceder a financiamiento hipotecario, lo que impide concretar la compra de viviendas pese a contar con el apoyo estatal. El fenómeno refleja una creciente desconexión entre la política pública y las condiciones del sistema financiero, en un contexto donde el mercado inmobiliario continúa debilitado y con altos niveles de stock disponible. Aunque las tasas de interés han mostrado una tendencia a la baja en los últimos meses, la banca mantiene criterios de evaluación más estrictos que en la prepandemia, limitando el acceso al crédito. Así, el subsidio, que tradicionalmente actuaba como puente hacia la vivienda propia, hoy no garantiza el cierre de la operación, dejando a miles de familias en una zona intermedia entre la asignación del beneficio y la imposibilidad de financiamiento.
Brecha entre subsidio y financiamiento efectivo
De acuerdo con datos de la fintech Creditú, cerca del 30% de quienes obtienen un subsidio DS19 —orientado a proyectos de integración social— no logra calificar para un crédito hipotecario tradicional. Esto se explica porque el beneficio cubre entre un 20% y 25% del valor de la propiedad, dejando un saldo cercano al 75% que debe ser financiado mediante deuda bancaria.
El problema radica en que las instituciones financieras han endurecido sus exigencias. Entre los principales factores que explican el rechazo crediticio destacan:
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- Mayores requisitos de ingreso mínimo para acceder a financiamiento.
- Evaluaciones de riesgo más conservadoras por parte de la banca.
- Restricciones en la relación dividendo/ingreso exigida a los clientes.
- Menor tolerancia al endeudamiento total de los hogares.
Según actores del mercado, las tasas de aprobación han caído cerca de 10 puntos porcentuales respecto de los niveles previos a la pandemia, consolidando una barrera estructural que limita la efectividad de los subsidios habitacionales.
Subsidio a la tasa versus programas tradicionales
En contraste, el subsidio a la tasa de interés ha mostrado un impacto más inmediato en la reactivación del mercado. Este instrumento reduce directamente el dividendo mensual, facilitando el cumplimiento de los requisitos bancarios y ampliando el universo de personas que califican para crédito.
Los 50 mil cupos contemplados en esta política ya están prácticamente copados, lo que da cuenta de su alta demanda y efectividad relativa. A diferencia del DS19, su diseño permite incidir directamente en la variable crítica: la capacidad de pago del comprador.
Especialistas del sector inmobiliario coinciden en que este tipo de medidas tiene un efecto más rápido y focalizado, especialmente en un escenario donde el acceso al crédito se ha convertido en el principal cuello de botella.
Leasing habitacional: una alternativa subutilizada
Otro instrumento que aparece como opción es el subsidio DS120, conocido como leasing habitacional. Este mecanismo permite acceder a una vivienda mediante un arriendo con opción de compra, evitando la necesidad de un crédito hipotecario tradicional en la etapa inicial.
Sin embargo, su uso sigue siendo limitado. De los 5.000 cupos anuales disponibles, cerca de la mitad queda sin utilizar, lo que evidencia una baja penetración del instrumento. Entre las razones se identifican:
- Desconocimiento del mecanismo por parte de los potenciales beneficiarios.
- Preferencia cultural por la propiedad inmediata.
- Falta de difusión y asesoría en el proceso de postulación.
Expertos del sector sostienen que, en un contexto de restricción crediticia, el leasing habitacional podría transformarse en una solución clave para quienes no logran cumplir con los requisitos bancarios tradicionales.
Impacto en el mercado inmobiliario
La menor conversión de subsidios en compras efectivas ha contribuido al estancamiento del sector inmobiliario. Según datos de la Cámara Chilena de la Construcción, los subsidios DS representaron cerca del 17% de las ventas en el Gran Santiago durante el último año, cifra que se mantiene por debajo de los niveles observados en periodos anteriores.
El aumento del stock de viviendas disponibles, especialmente en entrega inmediata, refleja esta desaceleración. A pesar de los esfuerzos por reactivar la demanda, el acceso al financiamiento sigue siendo el factor determinante para concretar operaciones.
En este escenario, el desafío para la política pública será alinear los instrumentos de subsidio con las condiciones reales del mercado financiero, de modo de cerrar la brecha entre el beneficio asignado y la adquisición efectiva de la vivienda.
