La combinación de la rebaja transitoria del IVA para viviendas nuevas y la extensión del beneficio hipotecario hasta propiedades de 6.000 UF podría disminuir tanto los dividendos como las rentas mínimas exigidas por los bancos. En algunos segmentos, el ahorro anual superaría $1 millón.
Las nuevas medidas destinadas a reactivar el mercado inmobiliario chileno podrían generar una reducción significativa en el costo de acceso a la vivienda, especialmente para compradores que logren combinar la exención transitoria del IVA con el subsidio a la tasa hipotecaria y la garantía estatal del Fogaes.
Las simulaciones realizadas para distintos valores de propiedades muestran que el impacto no se limita a una disminución del precio final. Un menor valor de compra y una tasa hipotecaria subsidiada también reducen el dividendo mensual y, como consecuencia, la renta líquida que las instituciones financieras exigen a los solicitantes.
Para una vivienda valorizada en 5.000 UF, por ejemplo, la combinación de una rebaja asociada al IVA y una menor tasa podría llevar el dividendo desde aproximadamente $854.891 a $777.217 mensuales, una diferencia cercana a $78 mil cada mes.
El efecto acumulado durante un año se vuelve relevante para los hogares y abre un espacio adicional para personas que anteriormente quedaban fuera de los criterios bancarios por nivel de ingresos.
Exención de IVA apunta a reducir el precio de viviendas nuevas
Uno de los componentes centrales del paquete económico es la exención transitoria del IVA aplicable a la primera venta de viviendas nuevas, establecida por un período de 12 meses.
La medida contempla que el vendedor mantenga el derecho a utilizar como crédito fiscal el IVA soportado durante la construcción, generando espacio para trasladar parte del beneficio hacia el precio final de las propiedades.
El impacto efectivo dependerá, sin embargo, de cada proyecto inmobiliario, de su estructura de costos, nivel de avance y cantidad de unidades disponibles.
Las estimaciones utilizadas para analizar el efecto de la política consideran que una eliminación temporal del IVA podría traducirse en descuentos promedio cercanos al 8,2% sobre determinadas viviendas.
Una reducción de esa magnitud modificaría directamente la capacidad de los hogares para acceder a financiamiento.
En propiedades de 2.500 UF, la proporción de hogares que podría cumplir las condiciones para obtener un crédito hipotecario aumentaría desde aproximadamente 32% hasta cerca de 35%. Para viviendas de 3.000 UF, la cobertura podría avanzar desde 26,1% hasta prácticamente 30%.
En el segmento de 4.000 UF, en tanto, el universo potencial de hogares capaces de calificar subiría desde cerca del 18,1% hasta aproximadamente 21%.
Estas simulaciones consideran créditos a 30 años, financiamiento equivalente al 80% del valor de la propiedad y una tasa hipotecaria cercana al 3,2%.
Fogaes amplía cobertura hasta viviendas de 6.000 UF
El segundo componente relevante es la ampliación del programa asociado al Fondo de Garantías Especiales, Fogaes, junto con el subsidio a la tasa de interés hipotecaria.
La iniciativa incorpora 30 mil nuevos cupos, adicionales a los 50 mil considerados previamente, y amplía desde 4.000 UF hasta 6.000 UF el valor máximo de las propiedades que pueden acceder al beneficio.
La extensión resulta particularmente relevante para sectores medios y para comunas donde los precios de las viviendas nuevas superan ampliamente el límite anterior.
El programa permite además reducir las necesidades de ahorro inicial mediante garantías estatales que facilitan niveles de financiamiento superiores, dependiendo de las condiciones aplicadas por las instituciones participantes.
Con la ampliación, el beneficio alcanza un segmento del mercado residencial que hasta ahora quedaba fuera debido al valor de las propiedades, pese a que numerosos hogares cuentan con ingresos suficientes para asumir un crédito hipotecario, pero enfrentan restricciones derivadas del pie, la tasa o las políticas de riesgo bancario.
Dividendos podrían bajar más de $1 millón al año
El impacto cambia considerablemente dependiendo del valor y ubicación de la propiedad.
En Ñuñoa, una vivienda tipo de dos dormitorios y dos baños con un precio promedio de 4.687 UF podría registrar una disminución de aproximadamente $363 mil en la renta líquida mensual exigida para obtener financiamiento.
El ahorro acumulado en dividendos podría llegar a aproximadamente $1,3 millones anuales.
En otras zonas de Santiago también aparecen disminuciones relevantes.
Para Estación Central, las simulaciones consideran una reducción potencial superior a $100 mil mensuales en la renta requerida, mientras el ahorro anual en dividendos se acercaría a $371 mil.
En La Florida, la disminución de la renta necesaria podría superar los $158 mil mensuales y la reducción anual del dividendo aproximarse a $570 mil.
Para viviendas ubicadas en la comuna de Santiago, el ahorro estimado en dividendos podría alcanzar cerca de $578 mil al año.
En segmentos de mayor precio, la diferencia aumenta. En Lo Barnechea, las simulaciones arrojan una reducción anual que podría aproximarse a $1,68 millones, aunque el acceso efectivo al beneficio dependerá del valor final de la propiedad y del cumplimiento de los requisitos establecidos.
El mayor efecto aparece cuando coinciden ambos beneficios
Una de las claves del nuevo escenario es que la exención del IVA puede hacer que viviendas cuyo precio originalmente supera el límite del Fogaes terminen ingresando al rango beneficiado.
El nuevo tope de 6.000 UF permite ampliar considerablemente esa posibilidad.
En un escenario de rebajas elevadas, una propiedad originalmente valorizada en 6.977 UF podría disminuir su precio aproximadamente 14% hasta situarse cerca de las 6.000 UF.
Si además accede al financiamiento subsidiado, su dividendo podría caer desde aproximadamente $1,19 millones hasta $932 mil mensuales, equivalente a una disminución cercana al 21,8%.
La renta líquida mensual requerida para acceder al crédito podría bajar en ese escenario en aproximadamente $867 mil.
Se trata de una situación límite dentro de las simulaciones y no de una rebaja garantizada para todas las propiedades, porque la magnitud efectiva del descuento dependerá de cada proyecto inmobiliario.
Reactivación inmobiliaria también tiene impacto sobre inversión y empleo
Las medidas buscan enfrentar un mercado residencial que durante los últimos años ha operado bajo condiciones financieras considerablemente más restrictivas que las observadas antes del ciclo de inflación y alzas de tasas.
La menor demanda de viviendas afectó el inicio de nuevos proyectos, la velocidad de venta de inventarios y la actividad de empresas constructoras, con consecuencias sobre inversión y empleo.
Por ello, el efecto económico del paquete supera la capacidad individual de las familias para adquirir una propiedad.
Una mayor absorción del stock disponible puede entregar espacio financiero a las inmobiliarias para acelerar nuevos desarrollos, mientras la recuperación de proyectos tendría efectos sobre construcción, ingeniería, materiales, transporte y una extensa cadena de proveedores.
Esta dimensión también resulta relevante para las regiones mineras, donde la disponibilidad y costo de la vivienda forman parte de las condiciones necesarias para atraer trabajadores y desarrollar ciudades capaces de absorber ciclos de inversión asociados a nuevos proyectos productivos.
El pie y la situación laboral siguen siendo barreras
Pese a la reducción potencial de dividendos y exigencias de renta, las medidas no eliminan todas las restricciones para obtener un crédito hipotecario.
Los bancos continúan evaluando capacidad de pago, historial financiero, endeudamiento existente y estabilidad laboral. A ello se suma el ahorro requerido para cubrir el pie y otros gastos vinculados a una operación inmobiliaria.
Por esta razón, una reducción del precio o de la tasa no implica automáticamente la aprobación de un crédito.
El efecto más significativo probablemente se concentrará entre hogares que actualmente están cerca del límite exigido por las instituciones financieras y que, con menores dividendos y una garantía estatal más amplia, pueden pasar a cumplir los requisitos.
La combinación de menor precio, tasas cercanas al 3,2%, ampliación del Fogaes y nuevos cupos configura así uno de los principales intentos recientes por estimular la demanda residencial y recuperar inversión privada en construcción. Su efecto definitivo dependerá ahora de cuánto de la rebaja tributaria llegue efectivamente al precio de las viviendas y de la velocidad con que bancos, compradores e inmobiliarias incorporen las nuevas condiciones al mercado.